Création d’une SCI en 2025 : notre guide complet

Vous souhaitez diversifier vos investissements immobiliers tout en simplifiant la gestion et la transmission de votre patrimoine ? La Société Civile Immobilière (SCI) pourrait bien être la solution idéale. Flexible, avantageuse fiscalement et adaptée à différents projets immobiliers, la SCI séduit de nombreux investisseurs. Mais avant de se lancer, il est important de bien comprendre ses règles et ses limites.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs associés, qu’ils soient personnes physiques ou morales, de gérer collectivement un patrimoine immobilier. Grâce à sa grande flexibilité, elle facilite non seulement la gestion de biens, mais aussi la répartition des bénéfices et la transmission du patrimoine.

Il existe plusieurs types de SCI, chacune adaptée à des besoins spécifiques :

• SCI familiale : pour gérer ou transmettre un patrimoine immobilier au sein de la famille ;
• SCI de gestion : idéale pour la gestion et la location de biens immobiliers ;
• SCI construction-vente : pour des projets de construction suivis de revente ;
• SCI attribution : pour acquérir et répartir des logements entre les associés.

À noter : La société civile immobilière n’est pas adaptée aux activités commerciales régulières comme l’achat-revente de biens immobiliers ou la location meublée saisonnière, sauf conditions particulières.

Pourquoi créer une SCI en 2025 ?

Créer une SCI en 2025 présente de nombreux avantages, que ce soit pour investir, transmettre un patrimoine ou optimiser sa fiscalité.

1. Faciliter l’investissement collectif : Une SCI permet de mutualiser les ressources des associés pour augmenter la capacité d’achat. Elle est idéale pour acquérir des biens immobiliers souvent inaccessibles à une seule personne ;
2. Simplifier la transmission patrimoniale : Avec une SCI, il est possible d’attribuer des parts sociales aux héritiers, réduisant ainsi les droits de succession ;
3. Optimiser la gestion fiscale : Les associés ont le choix entre deux régimes fiscaux :
   • L’impôt sur le revenu (IR), plus adapté aux petites SCI ;
   • L’impôt sur les sociétés (IS), intéressant pour déduire des charges ou amortir les biens.
4. Protéger le patrimoine personnel : Les associés sont responsables des dettes de la SCI uniquement à hauteur de leurs apports.

Quelles sont les limites de la SCI à connaître ?

Malgré ses nombreux avantages, ce type de société comporte certaines contraintes qu’il est essentiel d’anticiper :

1. Rigueur administrative et comptable : La gestion d’une SCI, notamment à l’IS, nécessite une tenue rigoureuse des comptes, la rédaction de procès-verbaux d’assemblées générales, et le respect d’obligations fiscales ;
2. Coûts liés à la création et à la gestion : Entre la rédaction des statuts, la publication d’un avis dans un journal d’annonces légales, et les frais d’immatriculation, les premières démarches peuvent être coûteuses ;
3. Incompatibilité avec certaines activités : La SCI ne peut pas être utilisée pour des activités commerciales régulières. Par exemple, elle ne pourra pas gérer de locations saisonnières meublées, sauf dans des conditions particulières très strictes.

Comment créer une SCI

La création d’une SCI repose sur quatre étapes clés :

1. Rédiger les statuts : Les statuts définissent le fonctionnement de la SCI et notamment : la répartition des parts sociales, le rôle du gérant, les modalités de prise de décisions, etc. Une rédaction précise est essentielle pour éviter les conflits futurs ;
2. Déposer le capital social : Le capital peut être constitué d’apports en numéraire (argent) ou en nature (bien immobilier, terrain). Bien que l’ouverture d’un compte professionnel ne soit pas obligatoire, il est important de déposer le capital sur un compte dédié ;
3. Publier un avis dans un journal d’annonces légales (JAL) : L’annonce officielle de la création de la société civile immobilière dans un journal permet d’informer les tiers. Le coût de publication varie en fonction de la localisation et de la longueur de l’avis ;
4. Immatriculer la SCI : Depuis 2023, l’immatriculation se fait exclusivement via le guichet unique de l’INPI. Vous recevrez ensuite votre numéro SIREN/SIRET, un extrait Kbis, et le code APE de la société.